Abogado producto tóxico

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

No Comments

Aunque estamos en mitad de la fiebre de las cláusulas suelo, y cada día nos llegan preguntas sobre ellas, hoy queremos hablar de otro producto complejo; las hipotecas multidivisa. Este es otro de los productos controvertidos que los bancos han puesto a la venta. Se trata de una forma «original» de financiar la compra de una viviendo, pudiendo cambiar la moneda a la que se refieren los intereses.

Durante un tiempo estuvo muy bien y los usuarios lograron beneficiarse durante unos meses de la situación. Pero la crisis llegó y rápidamente las tornas cambiaron.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Se trata de prestamos variables, con la peculiaridad de que la moneda a la que se referencia la devolución del capital y las cuotas mensuales no son el euro, sino otra divisa a elección del usuario. Además la referencia no era el Euribor, sino el Libor (London Interbank Offered Rate), una tasa de interés interbancario usada por el mercado londinense.

El principal reclamo era el de poder referencia la hipoteca a una divisa diferente con tipos de interés por debajo de los de España en el 2000. Además siempre se podía cambiar de moneda si esta mejoraba con respecto al Euro.

El problema es que los riesgos de esta hipoteca eran dobles. Por una parte, los riesgos típicos de un interés variable y por otra estaban los riesgos en la fluctuación de las monedas.

¿Qué pasa con las hipotecas multidivisa?

Un estudio en España sitúa el número de hipotecas multidivisa en España en unas 60.000, contratadas en los años anteriores a la crisis, durante el boom inmobiliario, justo antes de que estallara la famosa burbuja. Por comunidades autónomas Cataluña, Madrid y Andalucía han sido las más afectadas. Bankinter, Banco Popular y Catalunya Caixa fueron las que más abusaron de este producto.

Estas hipotecas, igual que las cláusulas suelo, se comercializaron en un momento en el que nada hacía prever que el mercado se desplomase. Sin embargo, los bancos sí tenían este conocimiento y sabían que la bonanza económica no iba a durar mucho.

Aunque son productos teóricamente legales, han sido declarados abusivos por los juzgados de toda España. Los motivos para declararlas abusivas fueron que nunca se ofreció la información adecuada y comprensible para personas comunes. Tampoco se realizaron las pruebas adecuadas.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias, desde SinCláusulas te ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando ganamos tu demanda en el juzgado. También aplicamos un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no tendrás que pagar nada, y solo pagarás en el caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

No Comments

Durante un tiempo, antes de la crisis, las entidades bancarias se dedicaron a lanzar al mercado productos muy atractivos. Aunque en apariencia estos productos parecían beneficiosos para los clientes, tenían una cara oculta. Entre todos esos productos que ponían a la venta incluyeron las cláusulas suelo, los swap, la deuda preferente y la hipoteca multidivisa.

Aunque se comercializaron como productos atractivos para los clientes, al estallar la crisis, llegaron los problemas. Mes a mes, los clientes pagaban de más y perdían dinero. Por suerte, la justicia comenzó a dar la razón a los clientes y los bufetes de abogados comenzaron una cruzada contra este tipo de prácticas abusivas.

La hipoteca multidivisa

Las hipoteca multidivisa es un producto de alto riesgo. Son productos mixtos y complejos, muy difícil de entender para el usuarios medio. Además, están expuestas a cambios continuos en cuanto a tipos de interés lo que nos obliga a estar permanentemente pendientes de ellas.

Las hipotecas multidivisa se vendieron como un producto de alta rentabilidad, que ofrecía un crédito hipotecario a unos precios muy competitivos. Además, establecía unas condiciones, a priori, bastante ventajosas. Este fue el motivo por el que muchos usuarios se decidieron por firmar.

Normalmente las familias referenciaban sus hipotecas al Libor, un tipo de interés que en aquel momento era más bajo que el Euribor. Si una familia cobraba sus sueldos en Euros, la hipoteca se contrataba en yenes o en francos suizos.

Los riesgos de la hipoteca multidivisa

Lo que el cliente no tuvo en cuenta es que el dinero fluctúa a diario. Se tenía que estar pendiente a diario de los cambios en las bolsas para saber cuánto estábamos pagando en cada momento a nuestro banco.

Esto hacía que las mensualidades nunca fuesen las mismas, unos meses se pagaba más y otros menos. Aunque lo más importante no es eso; lo importante es que si cambia la cotización cambiará el total que pagamos al banco por nuestra hipoteca. Si las cotizaciones fluctúan demasiado acabaremos pagando mucho más de lo que debemos por nuestra hipoteca.

Por si esto fuera poco, este tipo de hipotecas no tienen opción de subrogación. En cualquier caso, si debido a su alto coste no podemos hacer frente al pago de la mensualidad, tendremos que hacer una nueva escritura de hipoteca.

Extrañas comisiones

Otro de los puntos oscuros de estas hipotecas es el cambio de moneda. Los bancos señalan que el cambio puede hacerse en cualquier momento, sin embargo, nos encontramos con que esos cambios solo se pueden realizar una vez al mes y previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25%.

Además, están repletas de extrañas comisiones. En algunos casos cada vez que se pague la cuota mensual deberá abonar un 0,2% de la cuota.

El banco aplica una comisión de apertura, según el tipo de cambio con el que trabaje tu banco. En algunos casos, si con las fluctuaciones de las monedas la deuda aumenta entre 10% o 20%, el banco puede exigir una garantía sobre esa deuda o un cambio de moneda.

Ejemplo de una hipoteca multidivisa

Imagina que vas a comprar una vivienda y adquieres una hipoteca de 200.000 euros a 25 años. El banco fija la moneda en Francos Suizos, con Libor +0,5. La cuota mensual sería de 711€ al mes, aplicando un tipo de cambio del 1,2, lo que serían 853 francos.

Pero claro, el tipo cambia y también nuestra hipoteca:

  • Si el tipo de cambio fluctúa hasta un 1,68 (algo que sucedió en 2007), para pagar esos 853 francos, solo necesitamos 507€.
  • Pero, si el cambio baja a los 0,66 (como en 2015), nuestra cuota será de 1292€.

Como puedes ver en este ejemplo, la diferencia de cambio es más que importante. En este ejemplo, además, hemos mantenido el Libor fijo.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias, desde SinCláusulas te ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando ganamos tu demanda en el juzgado. También aplicamos un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no tendrás que pagar nada, y solo pagarás en el caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Valores Santander, otro producto tóxico

No Comments

Durante los años previos a la crisis las entidades financieras desplegaron una gran variedad de prácticas dudosas. Sin consentimiento de los clientes, colocaban productos tóxico y peligroso para sus ahorros. Este es el caso de los Valores Santander.

La historia de un engaño

Las cláusulas suelo o la venta de acciones de Bankia, son solo dos de los muchos problemas a los que se enfrenta la banca. Durante los años previos a la crisis las entidades financieras comercializaron masivamente productos complejos.

Con esto, trataron de engañar a sus clientes. Cláusulas abusivas encubiertas, que con el tiempo, se destaparon ocasionando graves pérdidas, primero a los clientes y luego a la banca en general.

Preferentes y productos tóxicos

Durante el estallido de la burbuja de las preferentes, los clientes huyeron de las cajas de ahorros. En ese tiempo se vendían estos productos de forma masiva, sin importar el perfil del contratante.

Los clientes buscaron refugiarse en los bancos que parecían, entonces, un «entorno seguro» para los ahorradores. Sin embargo, la realidad fue muy distinta, también los bancos colocaron preferentes entre sus clientes.

Valores Santander, otro producto tóxico

Este sería el caso de los llamador Valores Santander, comercializados como una especie de producto estrella. En realidad se trataba de un producto tóxico muy parecido a la preferentes; otra inversión basura.

La finalidad real de este producto era la de financiarse a costa de los clientes para adquirir, junto a otras entidades financieras como el Amro Bank holandés.

Esto fue ruinoso para sus clientes. Ellos contrataban estos bonos basura, de generación propia con unas condiciones muy beneficiosas para la entidad, al haber prefijado, entre otras cosas, el precio de conversión de dichos títulos, cinco años después, en acciones de la misma entidad.

Este tipo de prácticas ponen de manifiesto que las entidades ya preveían la caída de la economía mundial y que estaban tratando de blindarse a costa de sus clientes.

Tras la aparición de todos estos escándalos, Banco de Santander, como otras entidades bancarias, tratan de solucionar sus pérdidas firman acuerdos amistosos y confidenciales con sus clientes, con el fin de que su imagen no se vea perjudicada.

Las nuevas cláusulas cero de los bancos

No Comments

El Euribor sigue en caída libre, el descenso parece que no va a parar y el índice ya se sitúa en el -0,012%. Nadie parece atreverse a predecir hasta dónde bajará. Sin embargo, sí se auspicia que, de seguir bajando y si se mantiene durante algún tiempo en índices por debajo del 1%, algunos bancos deberán pagar a sus clientes por sus hipotecas.

Este problema está causando un tremendo revuelo en el sector bancario y algunas entidades ya han tildado la situación de «antinatural».

Las entidades financieras se niegan a que las constantes bajadas del Euribor les impidan ganar más dinero. O lo que es peor, que les obliguen a devolver intereses a sus clientes, por eso están buscando la forma de blindarse ante la constante —y previsible— bajada de los tipos de interés.

Cláusulas cero y diferenciales altos

Muchas entidades, con el fin de protegerse de la bajada, están adaptando sus productos de forma que no les acarreen pérdidas. Muchas han optado por una opción poco transparente que consiste en colocar un diferencial fijo muy elevado que les permita mantenerse siempre por encima de los números negativos.

Algunas entidades están situando estos diferenciales iniciales en el 1,40% o incluso el 1,75%, en plazos de hasta tres años.

Otras entidades tratan de protegerse más allá de los primeros años y buscan añadir las llamadas cláusulas cero; es decir, una especie de nueva cláusula suelo que siente un límite hipotecario en el 0% y que impida a las entidades perder dinero con las hipotecas.

Las nuevas cláusulas suelo

El problema radica en que el suelo del 0% no se pone sobre el total de interés de la operación, si no sobre el diferencial. De esta forma por mucho que baje, este se mantendrá siempre en 0%, impidiendo que los usuarios se beneficien de las bajadas del Euribor. Aún cuando estas bajadas no supongan una pérdida real para la entidad bancaria.

Si la banca aplica estos límites tal y como lo hizo con las cláusulas suelo, volverán los problemas. Si el cliente no ha aceptado las cláusula cero esta será ilegal y, por tanto, habrá que retirarla.