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Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

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Aunque estamos en mitad de la fiebre de las cláusulas suelo, y cada día nos llegan preguntas sobre ellas, hoy queremos hablar de otro producto complejo; las hipotecas multidivisa. Este es otro de los productos controvertidos que los bancos han puesto a la venta. Se trata de una forma «original» de financiar la compra de una viviendo, pudiendo cambiar la moneda a la que se refieren los intereses.

Durante un tiempo estuvo muy bien y los usuarios lograron beneficiarse durante unos meses de la situación. Pero la crisis llegó y rápidamente las tornas cambiaron.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Se trata de prestamos variables, con la peculiaridad de que la moneda a la que se referencia la devolución del capital y las cuotas mensuales no son el euro, sino otra divisa a elección del usuario. Además la referencia no era el Euribor, sino el Libor (London Interbank Offered Rate), una tasa de interés interbancario usada por el mercado londinense.

El principal reclamo era el de poder referencia la hipoteca a una divisa diferente con tipos de interés por debajo de los de España en el 2000. Además siempre se podía cambiar de moneda si esta mejoraba con respecto al Euro.

El problema es que los riesgos de esta hipoteca eran dobles. Por una parte, los riesgos típicos de un interés variable y por otra estaban los riesgos en la fluctuación de las monedas.

¿Qué pasa con las hipotecas multidivisa?

Un estudio en España sitúa el número de hipotecas multidivisa en España en unas 60.000, contratadas en los años anteriores a la crisis, durante el boom inmobiliario, justo antes de que estallara la famosa burbuja. Por comunidades autónomas Cataluña, Madrid y Andalucía han sido las más afectadas. Bankinter, Banco Popular y Catalunya Caixa fueron las que más abusaron de este producto.

Estas hipotecas, igual que las cláusulas suelo, se comercializaron en un momento en el que nada hacía prever que el mercado se desplomase. Sin embargo, los bancos sí tenían este conocimiento y sabían que la bonanza económica no iba a durar mucho.

Aunque son productos teóricamente legales, han sido declarados abusivos por los juzgados de toda España. Los motivos para declararlas abusivas fueron que nunca se ofreció la información adecuada y comprensible para personas comunes. Tampoco se realizaron las pruebas adecuadas.

Si te has visto afectado por este tipo de estrategias, desde SinCláusulas te ofrecemos diversas modalidades de pago, y solo cobramos cuando ganamos tu demanda en el juzgado. También aplicamos un mejor precio en caso de realizar una gestión previa extrajudicial, donde no tendrás que pagar nada, y solo pagarás en el caso de firmar un acuerdo favorable. Llámanos sin compromiso alguno al Teléfono de Atención al Cliente 629 879 429.

Los bonos convertibles

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Primero fueron las cláusulas suelo, luego las acciones de Bankia y las preferentes, las hipotecas multidivisa… La banca no deja de sorprender —en el mal sentido— a sus clientes vendiendo productos tóxicos que les han hecho perder millones de euros. Otro de esos productos son los bonos convertibles.

El Tribunal Supremo ya ha comenzado a emitir sus primeras sentencias contra este tipo de producto y obliga a las entidades a devolver todo lo que hayan cobrado de más por este motivo.

¿Qué son los bonos convertibles?

Un bono convertible es un activo de renta fija con la peculiaridad de que es posible convertirlo en acciones de la empresa. La diferencia entre los bonos convertibles y los bonos canjeables, es que los primeros se convierten ante una necesidad de ampliación de capital.

Los bonos convertibles solo pueden ser emitidos por entidades privadas ya que las públicas no pueden financiarse mediante este tipo de acciones, debido a que no pueden emitir acciones.

La clave está en si la acción es voluntaria

Existen dos tipos de bonos convertibles:

  • Bonos convertibles obligatorios: en este caso no será un producto de renta fija, sino de renta variable. Este no debería ser un producto atractivo para nadie, pues la mejor forma de tener acciones es comprándolas directamente.
  • Bonos convertibles voluntarios: Será el titular quien decida, llegado el momento, si quiere o no convertir sus bonos en acciones. Mientras no ejerza su derecho de cambio, el bono seguirá siendo igual, el comprador recibirá los pagos y el vencimiento nominal.

Los bonos convertibles en ejemplos

Pongamos como ejemplo un comprador que invirtió 1000 euros en bonos convertibles de una compañía a 20 euros por acción a 3 años y recibe el 5% de interés. Esto significa que recibirá 50 euros cada uno de los 3 años, lo que hacen un total de 150 euros. Pasados esos 3 años el comprador puede decidir recuperar sus 1000 euros o recibir 50 acciones de la empresa (el resultado de dividir 1000 entre 20).

Si en el momento de la finalización, las acciones cotizan por debajo de los 20 euros, el comprador debería optar por recuperar su dinero. Si quisiera las acciones las compraría directamente porque están por debajo del precio que tenían en el momento de comprar los bonos.

En cambio, si las acciones cotizan por encima de los 20 euros, sí que será una buena idea cambiar el dinero por las acciones. Y, una vez recibidas, decidir si quedarse con ellas o venderlas.

El problema con los bonos convertibles es que nunca se dio la opción de cambiar. Se obligó a los compradores a cambiar, en algunos casos de forma forzosa, con el único fin de recapitalizar a la entidad y haciendo perder, en algunos casos, hasta el 40% de la inversión inicial.

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¿Qué son las hipotecas multidivisa?

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Durante un tiempo, antes de la crisis, las entidades bancarias se dedicaron a lanzar al mercado productos muy atractivos. Aunque en apariencia estos productos parecían beneficiosos para los clientes, tenían una cara oculta. Entre todos esos productos que ponían a la venta incluyeron las cláusulas suelo, los swap, la deuda preferente y la hipoteca multidivisa.

Aunque se comercializaron como productos atractivos para los clientes, al estallar la crisis, llegaron los problemas. Mes a mes, los clientes pagaban de más y perdían dinero. Por suerte, la justicia comenzó a dar la razón a los clientes y los bufetes de abogados comenzaron una cruzada contra este tipo de prácticas abusivas.

La hipoteca multidivisa

Las hipoteca multidivisa es un producto de alto riesgo. Son productos mixtos y complejos, muy difícil de entender para el usuarios medio. Además, están expuestas a cambios continuos en cuanto a tipos de interés lo que nos obliga a estar permanentemente pendientes de ellas.

Las hipotecas multidivisa se vendieron como un producto de alta rentabilidad, que ofrecía un crédito hipotecario a unos precios muy competitivos. Además, establecía unas condiciones, a priori, bastante ventajosas. Este fue el motivo por el que muchos usuarios se decidieron por firmar.

Normalmente las familias referenciaban sus hipotecas al Libor, un tipo de interés que en aquel momento era más bajo que el Euribor. Si una familia cobraba sus sueldos en Euros, la hipoteca se contrataba en yenes o en francos suizos.

Los riesgos de la hipoteca multidivisa

Lo que el cliente no tuvo en cuenta es que el dinero fluctúa a diario. Se tenía que estar pendiente a diario de los cambios en las bolsas para saber cuánto estábamos pagando en cada momento a nuestro banco.

Esto hacía que las mensualidades nunca fuesen las mismas, unos meses se pagaba más y otros menos. Aunque lo más importante no es eso; lo importante es que si cambia la cotización cambiará el total que pagamos al banco por nuestra hipoteca. Si las cotizaciones fluctúan demasiado acabaremos pagando mucho más de lo que debemos por nuestra hipoteca.

Por si esto fuera poco, este tipo de hipotecas no tienen opción de subrogación. En cualquier caso, si debido a su alto coste no podemos hacer frente al pago de la mensualidad, tendremos que hacer una nueva escritura de hipoteca.

Extrañas comisiones

Otro de los puntos oscuros de estas hipotecas es el cambio de moneda. Los bancos señalan que el cambio puede hacerse en cualquier momento, sin embargo, nos encontramos con que esos cambios solo se pueden realizar una vez al mes y previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25%.

Además, están repletas de extrañas comisiones. En algunos casos cada vez que se pague la cuota mensual deberá abonar un 0,2% de la cuota.

El banco aplica una comisión de apertura, según el tipo de cambio con el que trabaje tu banco. En algunos casos, si con las fluctuaciones de las monedas la deuda aumenta entre 10% o 20%, el banco puede exigir una garantía sobre esa deuda o un cambio de moneda.

Ejemplo de una hipoteca multidivisa

Imagina que vas a comprar una vivienda y adquieres una hipoteca de 200.000 euros a 25 años. El banco fija la moneda en Francos Suizos, con Libor +0,5. La cuota mensual sería de 711€ al mes, aplicando un tipo de cambio del 1,2, lo que serían 853 francos.

Pero claro, el tipo cambia y también nuestra hipoteca:

  • Si el tipo de cambio fluctúa hasta un 1,68 (algo que sucedió en 2007), para pagar esos 853 francos, solo necesitamos 507€.
  • Pero, si el cambio baja a los 0,66 (como en 2015), nuestra cuota será de 1292€.

Como puedes ver en este ejemplo, la diferencia de cambio es más que importante. En este ejemplo, además, hemos mantenido el Libor fijo.

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Valores Santander, otro producto tóxico

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Durante los años previos a la crisis las entidades financieras desplegaron una gran variedad de prácticas dudosas. Sin consentimiento de los clientes, colocaban productos tóxico y peligroso para sus ahorros. Este es el caso de los Valores Santander.

La historia de un engaño

Las cláusulas suelo o la venta de acciones de Bankia, son solo dos de los muchos problemas a los que se enfrenta la banca. Durante los años previos a la crisis las entidades financieras comercializaron masivamente productos complejos.

Con esto, trataron de engañar a sus clientes. Cláusulas abusivas encubiertas, que con el tiempo, se destaparon ocasionando graves pérdidas, primero a los clientes y luego a la banca en general.

Preferentes y productos tóxicos

Durante el estallido de la burbuja de las preferentes, los clientes huyeron de las cajas de ahorros. En ese tiempo se vendían estos productos de forma masiva, sin importar el perfil del contratante.

Los clientes buscaron refugiarse en los bancos que parecían, entonces, un «entorno seguro» para los ahorradores. Sin embargo, la realidad fue muy distinta, también los bancos colocaron preferentes entre sus clientes.

Valores Santander, otro producto tóxico

Este sería el caso de los llamador Valores Santander, comercializados como una especie de producto estrella. En realidad se trataba de un producto tóxico muy parecido a la preferentes; otra inversión basura.

La finalidad real de este producto era la de financiarse a costa de los clientes para adquirir, junto a otras entidades financieras como el Amro Bank holandés.

Esto fue ruinoso para sus clientes. Ellos contrataban estos bonos basura, de generación propia con unas condiciones muy beneficiosas para la entidad, al haber prefijado, entre otras cosas, el precio de conversión de dichos títulos, cinco años después, en acciones de la misma entidad.

Este tipo de prácticas ponen de manifiesto que las entidades ya preveían la caída de la economía mundial y que estaban tratando de blindarse a costa de sus clientes.

Tras la aparición de todos estos escándalos, Banco de Santander, como otras entidades bancarias, tratan de solucionar sus pérdidas firman acuerdos amistosos y confidenciales con sus clientes, con el fin de que su imagen no se vea perjudicada.

Los promotores deberán devolver el dinero

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Se abre un nuevo frente legal para los afectados por las estafas que se realizaron durante los años de la burbuja inmobiliaria. En los años previos a la crisis el sector bancario jugó con clientes e inversores. Los promotores se beneficiaron del momento y ahora empiezan a surgir los problemas.

El Supremo contra los promotores inmobiliarios

El Tribunal Supremo asesta un golpe tremendo a los promotores inmobiliarios y a las entidades bancarias. En una sentencia que sentará jurisprudencia en España, el Alto Tribunal obliga a las entidades bancarias a devolver el dinero adelantado por los clientes a los promotores para viviendas que no se construyeron.

Con esta acción se responde a la demanda de muchas personas que perdieron su inversión en urbanizaciones fantasmas y bloques de viviendas que jamás llegaron a construirse.

La base de esta nueva sentencia está en una ley de 1968. Esta ley fue aprobada en su día, tras un escándalo que dejó sin vivienda a más de 10.000 personas. La ley obliga a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta por la vivienda. Algo que las entidades han incumplido de forma masiva durante los años de la burbuja inmobiliaria.

Demandar al banco, no a los promotores

En aquellos años, el procedimiento habitual cuando un particular se quedaba sin el dinero adelantado por su vivienda, era el de proceder contra los promotores, pues, en primer lugar eran ellos los responsables.

Recuperar el dinero por este procedimiento era imposible, ya que, recuperar el dinero de manos de un empresario en quiebra es, a todas luces, improbable.

La solución pasa por demandar no solo al promotor, también a la entidad bancaria que recibía el dinero a cuenta y con el que, se financiaban este tipo de construcciones. Para ello basta con esgrimir la ya mencionada ley de 1968 «sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas».

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Iker Casillas y las acciones de Bankia

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El futbolista Iker Casillas rechaza la opción que presentó Bankia para devolver de forma voluntaria el dinero perdido por los clientes en la compra de acciones de Bankia durante su OPV de 2011. Casillas rechaza esta opción y ha decidido seguir adelante con su demanda judicial para recuperar todo su dinero.

Reclamar el dinero perdido en acciones de Bankia

El ex-jugador del Real Madrid tiene abiertos dos procedimientos judiciales contra Bankia. Uno como inversor particular, por una cantidad de 240.000 y otra a través de una empresa de la que es propietario por una cantidad de otros 240.000 euros.

De esta forma los jueces encargados del caso serán los que deberán decidir si dan la razón o no a la parte demandante. De ser así Bankia deberá devolver el dinero íntegro, además de un interés que será del 3 o del 4%. Esto supone una gran diferencia pues la entidad devuelve todo el dinero, pero a un interés del 1%, lo que en un caso tan importante supone una diferencia importante, como ya señalamos en nuestra guía.

Un rostro conocido afectado por las acciones de Bankia

Iker Casillas declaró en una rueda de prensa en octubre de 2015 que se sentía engañado por la entidad con la compra de acciones. El portero se ha negado a aceptar la decisión de la entidad de devolver el dinero a un 1% de interés y seguirá con el proceso judicial hasta el final.

A pesar de tener que hacer frente al coste de los abogados, de ganar el juicio Iker Casillas podría recuperar hasta 80.000 euros más por vía judicial que mediante la devolución voluntaria.

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