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Cómo reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca

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Tras el cambio de marcha del Tribunal Supremo sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca, solo nos queda una pregunta: ¿Se podrán reclamar la devolución de los impuestos?

Aunque todo parecía perdido, uno de los abogados que presentaron el recurso por el impuesto de las hipotecas ve posible que se pueda reclamar un indemnización. En su consideración, una vez que fue declarado nulo por la sala segunda del Supremo “automáticamente supone que existe recorrido para iniciar el procedimiento“.

Las vías para reclamar el impuesto de la hipoteca

A pesar de la decisión tomada por el Tribunal Supremo, este caso aún tiene recorrido en los tribunales para aquellos consumidores que ya hayan abonado el impuesto. Asociaciones de consumidores han anunciado que intentarán que la resolución final llegue ante el Tribunal de Justicia Europeo, que ya corrigió al Tribunal español en el caso de las cláusulas suelo.

Desde las asociaciones se trata de defender el derecho de los consumidores a reclamar los gastos de la hipoteca. La imposición a los afectados ya fue declarada nula por el Supremo en diciembre de 2015 y ha generado cientos de sentencias reconociendo el derecho a recuperar todos o parte de los gastos pagados.

Estas asociaciones consideran que el impuesto de la hipoteca está dentro de una cláusula abusiva y habría que sacarla del contrato. Tras el fallo del Supremo de diciembre de 2015 en el que declaraba abusiva la cláusula de gastos de las hipotecas, hay centenares de sentencias de Audiencias que declaran que imponer los gastos a los clientes es abusivo.

Por tanto, se espera que algún juez eleve esta cuestión judicial a Europa.

Reclamaciones por la vía civil

Algunos expertos en reclamaciones bancarias señalan que, según lo expuesto en la sentencia, el texto del fallo dará pie a reclamaciones por la vía civil.

Será el contenido de los votos particulares, en la medida en que estén bien fundamentados jurídicamente, lo que podría dar argumentos a los que por vía civil —o incluso tributaria—, quieran seguir reclamando que sean las entidades bancarias, y no sus clientes, los que paguen el impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas.

La resolución de Supremo cierra la puerta a la devolución generalizada por parte de la Agencia Tributaria, que sí tendrá lugar con las retenciones en el IRPF a la prestación de maternidad.

La única vía que queda abierta, en este caso, es la judicial. Los contribuyentes que crean vulnerados sus derechos, tendrán que seguir la batalla por la vía judicial, como ya sucedió con las cláusulas suelo. La gran esperanza, una vez más, está en el Tribunal de Justicia Europeo, aunque esto implica la inversión de más tiempo, recursos y dinero.

La mayoría de los expertos esperan a conocer el contenido detallado de la sentencia. Es necesario conocer a fondo los argumentos del fallo ya que lo ocurrido en esta sentencia es inaudito.

¿Cómo reclamo la devolución del impuesto?

De momento, existen las mismas vías que antes de la sentencia para exigir la devolución del impuesto a través de la reclamación por cláusula abusiva.

Sin embargo, nuestro consejo es esperar a que se aclare la situación. Aún queda la vía del Tribunal Europeo, que puede ser vital para la resolución del problema a favor del cliente, como ya sucedió con las cláusulas suelo.

Además el Gobierno anunció también la creación de una reforma del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que los bancos sean los que paguen este impuesto en los créditos que se firmen a partir de ahora, aunque en este caso no tendrá efectos retroactivos.

También se anunció la creación por parte del Gobierno de una autoridad independiente para la protección del cliente financiero, encaminada a evitar este tipo de abusos en el mercado.

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados? El famoso impuesto de las hipotecas

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En las últimas semanas está habiendo mucho revuelo en torno al impuesto de las hipotecas. En el Tribunal Supremo se decide en estos momento si será el cliente o el banco el que se haga cargo de este impuesto, también llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Cada vez que se firma una hipoteca hay que abonar este impuesto que tasa la escritura notarial. El denominado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es un porcentaje que varía según la comunidad autónoma en la que se formaliza el trámite.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El AJD está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Este Real Decreto sujeta a gravamen los actos jurídicos que se documenten mediante notaría o documentos mercantiles y administrativos.

Se trata, pues, de un impuesto que cobra la Administración Pública y que actualmente lo recaudan las comunidades autónomas, pues tienen transferidas las competencias de este tipo de tributos. La cantidad depende del importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma. Suele ir entre el 0,5% y el 1,5% del total de la compraventa.

El impuesto por comunidades autónomas

Las comunidades que aplican un impuesto mayor —el 1,5%— son Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cataluña, Galicia y Murcia. Con el 1,25% están Castilla-La Mancha. En el 1,2% se sitúa Asturias, Baleares y Extremadura. Con el 1% está Canarias, Cantabria y La Rioja. Por debajo de esta tasa encontramos a Madrid con el 0,75% y Ceuta, Melilla y País Vasco en el 0,5%.

Según los expertos en reclamaciones bancarias, este impuesto representa la mayor cuantía en la firma de una hipoteca, pues supera a todos los demás gastos. En concreto, el impuesto supone el 70% de los gastos de constitución de una hipoteca, que también engloba el coste de notaría, registro, tasación y gestoría.

El impuesto AJD más alto de Europa

España es el país con el impuesto por la firma de hipotecas más alto de toda Europa, por encima de Francia, Italia o Portugal, donde también existe este impuesto y es el cliente el que lo paga. Sin embargo, otros países como Alemania, Reino Unido y Holanda, no poseen este tipo de impuestos.

Según un estudio realizado por Idealista.com, España es el país que cobra más impuesto por formalizar hipotecas, aunque no sea el único que aplica un gravamen que, como se destaca desde la patronal bancaria, recae siempre en el cliente.

En los países que sí se aplica, lo único que se tiene en común con España es que se aplica sobre los nuevos préstamos hipotecarios. Sin embargo, la carga fiscal es mucho más reducida en todos ellos. En Italia y Portugal, el impuesto se aplica sobre el importe del préstamo, mientras que en Francia se aplica sobre una cantidad equivalente a 1,2 veces el préstamo.

España lo establece sobre la responsabilidad hipotecaria, que suele suponer entre 1,4 y 1,5 veces el préstamo y ronda el importe de la compraventa, pues incluyen el principal más los intereses.

En España, el tipo impositivo depende de cada comunidad autónoma, mientras que en Portugal se paga un 0,6% en todo el país; en Italia un 0,25% —un 2% para segundas residencias— y en Francia un 0,05% que no deja de ser algo testimonial.

7 Comisiones ilegales que los bancos no te pueden cobrar

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A lo largo de los últimos años hemos visto como los bancos y entidades bancarias han ido introduciendo extrañas cláusulas y comisiones en sus contratos. No es de extrañar que, tras el escandalo de las cláusulas suelo, comenzaran a surgir todo tipo de comisiones ilegales y jugarretas extrañas como las hipotecas multidivisa o IRPH.

Muchas de esas comisiones han sido declaradas ilegales por diversas Audiencias Provinciales y muchas han llegado incluso al Tribunal Supremo, creando jurisprudencia sobre estos temas. Muchas veces, los bancos han actuado con una gran falta de profesionalidad y de moralidad, careciendo de ética profesional.

Desde Sin Cláusulas siempre hemos animado a todas las personas víctimas de este tipo de abusos a que denuncien. Es importante no callarse ante este tipo de abusos y seguir la corriente jurídica de sentencias para recuperar el dinero perdido en este tipo de comisiones ilegales.

Para que no te engañen, en Sin Cláusulas hemos preparado esta lista con las 7 comisiones ilegales que los bancos no te pueden cobrar —pero que intentan cobrarte—.

7 Comisiones ilegales que los bancos no te pueden cobrar

1. Comisión por comunicación de posiciones deudoras vencidas

Este tipo de comisiones suelen oscilar entre los 20 y los 40€. El Banco de España ha dictaminado que esta es una mala práctica bancaria. También existen sentencias en varias Audiencias Pronvinciales decretando que esta es una comisión ilegal y que no puede cobrarse.

2. Comisión por el retraso en el pago de una cuota de préstamo

No importa qué tipo de prestamo. Da igual si es normal, hipotecario, en cuenta de crédito o si son los pagos atrasados en las cuotas de las tarjetas de crédito. Aún cuando figure en los contratos o escrituras, esta es una cláusulas abusiva y, por tanto, directamente nula.

3. Comisión de descubierto en cualquier cuenta

En este se incluye cualquier tipo de cuenta, incluso las de crédito. Esta comisión suele oscilar entre el 2% y el 6%, y las aplican los bancos osbre el mayor saldo deudor mensual o sea que no se cobra de una vez, se cobra todos los meses. Esta es una comisión ilegal y, por tanto, ningún banco puede cobrarte.

4. Comisiones de devolución de efectos comerciales, talones, pagarés y recibos

Estas comisiones afectan a quien presente para su compensación cualquiera de estos productos y les sea devuelto. Precisamente esta comisión ilegal a llevado a la quiebra a muchas empresas y hay sentencias en firme en las que se obliga a los bancos a devolver hasta 500.000 € en concepto de comisiones ilegales.

Estas son las comisiones qué más veces se han declarado ilegales y que muchos bancos siguen cobrando a sus clientes. En cuanto a las comisiones más importantes y productos que se han declarado ilegales tenemos:

5. Los SWAP

En Sin Cláusulas hemos hablado largo y tendido de los SWAP. Estos productos son llamados también “permuta de interés, permuta financiera con tipo convertible a tipo variable, swap flotante bonificado, clip, swap reversible medio…”. Se trata de productos sumamente complejos y muy difíciles de entender hasta para persona con conocimientos financieros.

Se trata de los conocidos como warrant call adaptados de forma interesada a los préstamos hipotecarios, mediante engaños y sin advertir al cliente que, aunque cancele la hipoteca, puede tener que seguir pagando por el swap.

6.Cláusulas suelo

Otra de las figuras que hemos analizado y explicado en este blog muchas veces. Es indiscutible que las cláusulas suelo son ilegales y, por tanto, deben ser eliminadas de las hipotecas. Otro punto que tampoco conlleva discusión es que esa ilegalidad es retroactiva.

Los bancos suelen recurrir a chantajes y prácticas nada ortodoxas para hacer novaciones, mediante los que el cliente pierde todos los derechos, adquiere otros productos y todo tipo de jugarretas. La cláusula suelo es ilegal y no hay más, si aún tenemos una de estas, hay que reclamar.

7. La desaparición del IRPH de Bancos y Cajas y su cambio por el IRPH de entidades

Entodos los contratos de hipotecas IRPH de Bancos Y Cajas, existe una cláusula sustitutiva. En este caso, se sustituye por el Euribor. A los bancos no les interesa ya que el IRPH es más fácil de manipular y rara vez alcanza niveles bajo.

Si tenía una de estas, no tiene que cambiar nada. Solo aplicar la cláusula sustitutiva y pasar del IRPH de Bancos y Cajas al Euribor. No hay que caer en las trampas y los intentos de novaciones de los bancos.

Si crees que tu banco te está cobrando de más, no tienes más que acudir a un experto. En Sin Cláusulas somos expertos en reclamaciones bancarias, si crees que puedes tener alguna cláusula extraña en tu hipoteca o si te han estado cobrando comisiones ilegales, ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos sobre la mejor forma de recuperar tu dinero.

¿Necesito un seguro de hipoteca?

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Muchas veces, al contratar una hipoteca pensamos en si debemos contratar un seguro de hipoteca. Casi siempre, serán los bancos los que nos ofrezcan —o nos obliguen a contratar— uno de estos productos.

Lo primero que deberías saber sobre el seguro de hipoteca es que no es un producto obligatorio por Ley. Aunque, en algunos casos es posible que necesites contratar uno. Muchas veces, la aprobación de la hipoteca dependerá de que contrates uno de esos seguros.

El seguro de hipoteca

Muchas veces el «sí» final del banco dependerá de la contratación de un seguro de hipoteca. Así que casi siempre, la decisión final dependerá de las condiciones que nos ponga el banco a la hora de solicitar la hipoteca.

Según la Dirección General de Seguros: la legislación actual no adjudica con carácter general y directo al deudor de una hipoteca la necesidad obligatoria de contratar un seguro sobre el inmueble hipotecado.

Esto significa que no es necesario contratar uno de estos seguros, ya que por Ley no estamos obligados. Sin embargo, casi siempre se hará indispensable, pues se convertirá en una obligación contractual con el banco. Las entidades, casi siempre, pondrán como condición para la aceptación del préstamo, la contratación de un seguro de hipoteca.

¿Necesitas contratar un seguro de hipoteca?

La normativa reguladora del mercado hipotecario tiene ciertos requisitos para que los bancos puedan emitir títulos en el mercado.

Esto quiere decir que, si un banco quiere emitir cédulas o bonos hipotecarios con base a los préstamos con garantía hipotecaria concedidos a propietarios de hipotecas, concederá el préstamo si el deudor se compromete a suscribir un seguro de daños para el citado inmueble.

Por tanto, la obligación del deudor siempre sreá de carácter contractual, pero jamás legal.

En definitiva, evaluaremos si nos convienen o no este tipo de seguros y, tras analizar muy bien nuestras necesidades y preferencias, tomaremos una decisión sobre si debemos o no contratar un seguro de hipoteca.

Otro aspecto muy importante que debemos tener en cuenta, es que los seguros de hipoteca suelen ser más baratos si acudimos directamente a la compañía de seguros, sin pasar por la mediación del banco. Esto, en muchos casos, se debe a que los bancos tratan de colarnos cláusulas que no son de nuestro interés y que, si no repasamos de forma detallada el contrato —con ciertos conocimientos mínimos—, podemos no darnos cuenta de ellas.

¿Qué tipos de seguros existen?

Hay muchos tipos de seguros para la contratación de un préstamos hipotecario. Los seguros de protección de pagos son los más comunes en la actualidad. Debido a la fuerte crisis financiera en la que muchas familias no podían hacer frente a sus pagos, muchos bancos han comenzado a imponer este tipo de seguros como condición para el préstamos hipotecario.

Estas pólizas de seguro pagan al banco las cuotas que el cliente no pueda pagar. Por supuesto, estos pagos tienen un límite según el tipo de contrato. Nunca hay que acceder a este tipo de seguros sin antes haber leído por completo el contrato, ya que siempre pueden esconder cláusulas abusivas.

El otro tipo de seguro hipotecario más común es el de daños sobre el inmueble hipotecado. Mucha veces, al conceder el préstamos, la entidad bancaria exige la contratación de este tipo de seguros por un importe igual al valor de tasación del inmueble.

Estos seguros tienen por finalidad indemnizar a la persona que aparece como asegurada, normalmente el propietario, de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble por determinadas causas establecidas asímismo en el contrato. En este caso, la entidad tiene derechos sobre indemnización que pueda recibir el asegurado, ya que si el inmueble que actúa como garantía se destruyese, la garantía desaparecería.

Los seguros de amortización son seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurado asume el pago de la cantidad pendiente de amortizar del asegurado-prestatario. Si ocurre alguna de las contingencias previstas en el contrato —habitualmente fallecimiento o invalidez— antes de haber satisfecho la totalidad de la deuda.

Contratar o no contratar

Como puedes ver, existen varios tipos de seguros de hipoteca. Lo más habitual es que la entidad condicione la aceptación del préstamo a la contratación de uno de estos seguros. En ese caso, si quieres la hipoteca tendrás que acceder. Aunque no estás obligado por la Ley, las entidades prefieren cubrirse las espaldas en estos temas.

Incluso sin estar obligado a contratarlos, en algunas ocasiones tener uno de estos seguros es una buena idea. Está en tu mano analizar y estudiar la viabilidad de estos seguros. Muchas veces son una protección extra frente a cualquier contingencia, sin embargo, en otras ocasiones puede ser una carga y una imposición injusta por parte del banco.

La decisión final siempre será tuya y deberás meditarla con tranquilidad. Estudia todas tus opciones y no te decidas hasta tenerlo todo completamente claro.

Cómo eliminar el IRPH de mi hipoteca

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El IRPH es uno de los dos índices hipotecarios utilizados en nuestro país. Se trata de un índice muy polémico ya que ha sido considerado en numerosas ocasiones, tanto por la justicia como por los expertos, como un índice abusivo para los clientes.

Esto se debe a que puede ser manipulado por las entidades bancarias con bastante facilidad. Además, nunca ha cotizado por debajo del Euríbor, ni siquiera en los peores momentos de la crisis. Todo eso ha fomentado que los consumidores lo perciban como un fraude.

Muchos consumidores, afectados por una hipoteca con IRPH han reclamado y han solicitado que se les devuelva el dinero, además de renegociar sus hipotecas esta vez basándose en el Euríbor.

¿Cómo puedo quitar el IRPH?

Por suerte para los consumidores existen diversas formas de eliminar el IRPH de las hipotecas. Hoy queremos explicarte cuáles son las formas más comunes de hacerlo para que puedas reclamar y librarte de este índice arbitrario.

Novación de la hipoteca

Renegociar las condiciones de tu préstamo hipotecario con el banco te permitirá, entre otras cosas, realizar el cambio de índice. Se trata de un proceso que llevará un coste en comisiones, por lo que te conviene calcular en cuánto tiempo podrás amortizar el cambio.

Subrogación de banco

Si tu banco no da su brazo a torcer, puedes simplemente cambiar tu hipoteca de banco. Busca uno que acepte tus condiciones o que te ofrezca unas mejores condiciones en general. De la misma forma que la novación, este cambio también tiene ciertos costes, por lo que deberás estudiar de antemano si te merece la pena.

Contrato privado

Sin duda esta será la mejor estrategia para cambiar el contenido de nuestro contrato, ya que no tiene ningún coste real. El mayor problema es que las entidades no suelen estar a favor de este tipo de cambios.

El problema con este proceso es que tendrás que guardar como oro en paño la copia del nuevo acuerdo, ya que no existirá una tercera copia ante notario y si pierdes tu acuerdo, no tendrás forma de reclamar ante cualquier posible contratiempo.

Contrato ofrecido por los bancos

Existen algunos casos en los que es el propio banco el que ofrece este tipo de acuerdo privado a sus clientes. En este caso, se recomienda encarecidamente leer y comprender de manera íntegra el contrato, para garantizar que en el nuevo contrato no se favorezca al banco.

Lo mejor es que un abogado especialista en reclamaciones bancarias, revise el texto antes de tomar una decisión. Una mala señal sería que la entidad no te permita sacar el documento del banco. En este caso, no deberías firmar nada, pues el secretismo nunca suele ser bueno.

¿Es viable demandar para eliminar el IRPH de mi hipoteca?

En lo que concierne a la falta de transparencia del índice IRPH, han sido muchos los casos en los que se ha señalado como motivo de anulación. Aquí hemos hablado con anterioridad de este problema y te hemos explicado ya qué debes hacer y cómo hacerlo.

En particular, algunos afectados presentaron demandas judiciales alegando que en la sucursal les recomendaron acogerse al IRPH por ser un índice más estable y barato que el Euríbor, algo que resultó ser incierto. Esto se puede considerar como un vicio del consentimiento, al no ser claro y mentir voluntariamente.

El problema con la vía judicial es que no siempre garantiza la victoria. Además, estos procesos contra los bancos suelen ser innecesariamente largos y costosos. Un planteamiento erróneo o una falta de argumentación podría suponer que tuvieras que hacerte cargo de los costes del juicio, lo que supondría un gasto importante.

Una opción que te permitirá esquivar una demanda, pero eliminar el IRPH de tu hipoteca, es plantear una reclamación bancaria ordinaria, que después podría ser llevada al Banco de España.

Sin Cláusulas y las hipotecas con IRPH

En Sin Cláusulas somos especialistas en este tipo de reclamaciones. Contamos con muchos años de experiencia en el ámbito de las reclamaciones bancarias y hemos eliminado el IRPH de muchas hipotecas.

Si tienes este problema puedes ponerte en contacto con nosotros para que te ayudemos a reclamar. Nuestros abogados especialistas te asesorarán desde el primer momento y te acompañarán en cada paso de la reclamación.

Ponte en contacto con nosotros y cuéntanos tu caso para que podamos ayudarte a reclamar.

Recuperar el dinero invertido en una vivienda no entregada

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Hasta ahora, recuperar el dinero invertido en una vivienda no entregada, resultaba imposible. Ahora, gracias a las nuevas sentencias ya se podrá recuperar el dinero todo aquel que haya comprado una vivienda en construcción para vivir en ella. La única excepción serán aquellos que la compraron como inversión y no como vivienda.

Comprar una vivienda

La compra de una vivienda es una de las mayores inversiones que realizan los españoles. Muchas veces, debido al ahorro que supone, compramos sobre plano. El mayor miedo en este tipo de compra, es el tiempo de entrega. La mayor duda que nos surge es saber si se cumplirán los plazos establecidos o si llegarán a entregarnos la casa.

Es más habitual de lo que parece que surjan imprevistos. Es también habitual que después de haber realizado las aportaciones previstas nos quedemos sin casa o que no obtengamos la cédula de habitabilidad para poder vivir.

La burbuja inmobiliaria

En España, durante mucho tiempo se construyeron y vendieron millones de viviendas. Solo en el primer semestre de 2006 se compraron casi 2.500 viviendas al día.

Estos números eran insostenibles, por eso cuando estalló la burbuja inmobiliaria, numerosas construcciones quedaron paradas temporal o indefinidamente. En otras ocasiones los promotores desaparecieron de repente, dejando a los compradores sin dinero y sin vivienda.

Por suerte, los afectados por este tipo de estafas ya pueden recuperar su dinero realizando una demanda. En este caso, para recuperar el dinero hay que actuar contra las entidades financieras que realizaron las aportaciones.

Recuperar el dinero perdido en una vivienda que no se entregó

Para recuperar el dinero deberemos interponer una demanda de reclamación de cantidad. Se trata de un procedimiento declarativo que va en función del importe, teniendo en cuenta las entregas a cuenta que hayan podido realizar, la inmensa mayoría de los procedimientos suelen ser ordinarios y las cuantías superiores a 6.000 euros.

Si queremos recuperar el dinero debemos demandar a las entidades financieras o las aseguradoras que firmaron el aval o el seguro de caución para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

La ley que regula estos casos es de los años 60. La llamada Ley 57/1968 de Promoción y Construcción de Viviendas, esta ley establece la responsabilidad de las entidades financieras en este tipo de casos por los avales y créditos que garantizan las cantidades que se entregan por los posibles compradores.

¿Qué podemos reclamar?

Podremos reclamar los importes entregados a cuenta y el IVA pagado. También la suma de los intereses devengados, que suele ser: el tipo de interés legal más dos puntos. Esto se establece en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El 1 de enero de 2016 entró en vigor la Ley 20/2015 que se aplica a las adquisiciones posteriores a su entrada en vigor. Podrán reclamar por esta ley todas las personas que hayan comprado una vivienda para vivir en ella. Siempre que no se haya incumplido la obligación de pago aplazado recogida en el contrato de compraventa. Si su contrato tiene plazo de entrega estipulado o una cédula de habitabilidad y una licencia de ocupación de vivienda que contenga una fecha considerada esencial.

La acción de rescisión es la que se viene instando en este tipo de procedimientos judiciales. En principio es una acción de caducidad que dura cuatro años y el plazo empieza a transcurrir desde el día en que se puedan ejercer estas acciones, que será desde el cumplimiento de la entrega de la vivienda.

¿Necesitas un seguro de hipoteca?

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Cuando vas a contratar una hipoteca, lo más normal es que te preguntes si debes contratar un seguro de hipoteca. Lo primero que tienes que saber es que estos seguros no son obligatorios por Ley. Aunque puede que tengas que contratarlos si quieres que el banco apruebe tu hipoteca.

Casi siempre tendrá que ver con las condiciones que nos imponga la entidad bancaria, en el momento de solicitar la hipoteca. Estos seguros, no son obligatorios y esto es, seguramente lo más importante que debes saber.

¿Te conviene contratar un seguro de hipoteca?

Si un banco quiere emitir cédulas o bonos hipotecarios, en base a los préstamos con garantía hipotecaria concedidos a propietarios de hipotecas, concederá el préstamos si el deudor se compromete a suscribir un seguro de daños.

Pero la obligación del deudor, será siempre de carácter contractual y nunca legal.

En definitiva, tendrás que evaluar si te conviene contratar un seguro de hipoteca. Tras analizar tus necesidades y preferencias deberás tomar una decisión sobre si hacerlo o no.

El seguro de hipoteca suele ser más barato si acudes directamente a la aseguradora, sin pasar por la intermediación del banco. Esto se debe a que los bancos tratan de colar cláusulas que no son de tu interés y que, si no repasamos el contrato con detalles, pasaremos por alto.

¿Qué tipo de seguros de hipoteca existen?

Existen muchos tipos de seguro para la contratación de un préstamos hipotecario. Los seguros de protección de pagos son los más comunes en la actualidad. Estas pólizas pagan al banco las cuotas en caso de que el cliente no pueda hacerlo.

Del mismo modo existen seguros que protegen el contenido de la vivienda. Este tipo de seguros es un tipo de seguro del hogar. Estas cláusulas protegen la vivienda y las condiciones de la misma.

Sea cual sea el tipo de seguro de hipoteca que se contrate, debemos estar atentos y leer con detalle los contratos para que el banco no inserte cláusulas nocivas o abusivas.

Si tienes una de estas cláusulas abusivas en tus contratos, deberás pedir ayuda a un abogado experto en este tipo de reclamaciones. En Sin Cláusulas podemos ayudarte, somos especialistas en reclamaciones judiciales y hemos logrado que muchos clientes recuperen el dinero perdido en cláusulas suelo y preferentes.

Por qué la banca se librará de pagar la mayor parte de los gastos hipotecarios

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Aunque a día de hoy hay entre seis y ocho millones de hipotecados, la gran mayoría de ellos no reclamará la devolución de los gastos hipotecarios.

Los bancos se han libro de devolver a sus clientes con hipotecas el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Así lo dictaminó ayer el Tribunal Supremo, esta decisión tiene mucha importancia en el sector financiero. Con esta decisión se evita que los bancos tengan que hacer frente, como sucedió con las cláusulas suelo, a indemnizaciones millonarias.

Aunque no se ofrecen números exactos, las asociaciones de consumidores calculan que hay en torno a los ocho millones de hipotecados en España. Sin embargo, los expertos afirman que la mayoría no reclamará los gastos hipotecarios.

Los gastos hipotecarios

El AJD representa un tercio del gasto total de una hipoteca. Para que nos hagamos una hipoteca de 160.000, el impuesto supondría un gasto de 1800 euros. El gasto de notario, registro y gestoría supondría unos 1665 euros, aunque sobre este último el Supremo aún no se pronunciado.

En total, los bancos deberían devolver 3500 euros, sin embargo, al excluir el impuesto se queda en poco más de 1600. Si además, excluimos también el gasto de la gestoría (algo que recomiendan muchos abogados), la cuenta baja hasta unos 1200 euros.

En este punto, la realidad es que no merece la pena reclamar por menos de 2000 euros.

Reclamar por debajo de los 2000 euros

La reclamación judicial no va a ser rentable para los despachos de abogados ni para los propios clientes. Al quedar exento de la devolución el AJD, que supone el grueso del gasto hipotecario, las costas no van a ser suficientes para cubrir el honorario de los abogados.

Para no perder dinero y que compense la reclamación, la mejor solución es reclamar los gastos judiciales junto con la cláusula suelo.

¿Qué gastos hipotecarios podemos reclamar tras la decisión del Tribunal Supremo??

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El pasado 28 de febrero, el Tribunal Supremo concretó mediante sentencia judicial cómo y quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Este impuesto se devenga como consecuencia de la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria.

A la espera de leer la sentencia completa, en la nota de prensa publicada se señala que el impuesto se deberá pagar:

  1. Por la constitución de un préstamo, el pago incumbe al prestatario.
  2. Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Todo esto parece complicado, así que vamos a ver qué significa esto.

¿Cómo se paga el impuesto y qué conceptos tiene?

Este impuesto se paga por dos vías. Una directa, mediante el ingreso del importe correspondiente en la Agencia Tributaria, y otra, que se podría llamar indirecta.

Vía indirecta

La vía indirecta es el importe que, en concepto de Timbre, refleja el notario en su factura a la hora de cobrar, tras otorgar la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. El notario, de esta manera, recupera lo que le ha costado el papel empleado para la redacción y firma del contrato. Este papel suele costar unos 15 céntimos por hoja y es lo que se paga en impuesto por timbre.

Este es el impuesto al que se refiere el Tribunal Supremo. Muchas personas confunden este impuesto con la factura del notario. Aunque esta última se refiere solo a los honorarios del notario.

Por tanto el timbre se pagará de la siguiente forma:

  • Al 50% entre prestamista y prestataria, el importe del timbre (o el coste del papel) de la escritura con las firmas originales y que se queda el notario. En este caso, la cuantía total será de entre 10 y 50 euros.
  • El pago de las copias, corresponderá al que las solicite.

Vía directa

La vía directa se pagará en la Agencia Tributaria de cada Comunidad Autónoma, a través del modelo normalizado que se nos facilite. Es el importe de mayor importe dentro de los gastos de constitución de la hipoteca.

Es a este gasto hipotecario al que se refiere la sentencia del Tribunal Supremo.

¿Cuál es la base imponible del impuesto o importe sobre el que calcular el IAJD para su abono a la Agencia Tributaria autonómica?

Aunque parezca difícil de entender, la base imponible para este impuesto, no es el impuesto total del préstamo, sino que es la responsabilidad hipotecaria, que es una suma superior aproximadamente en un 30% o 50% a la cantidad prestada.

La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima por la que responde el bien en caso de ejecución hipotecaria. Es decir, es una suma en la que se encuentra interesado únicamente el banco o entidad prestamista.

¿Qué conceptos engloba la responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD?

El monto total de la responsabilidad hipotecaria, se desglosa en los siguientes conceptos:

  • El importe principal del préstamo, es decir, la cantidad que ha solicitado al banco y que finalmente ha concedido al prestatario.
  • Los intereses remuneratorios al tipo fijado.
  • Una suma que se corresponda con los intereses de demora a uno o dos años, y que se calculan sobre el capital concedido, al tipo establecido para dichos intereses. Generalmente encontramos esta información en la cláusula sexta de los contratos.
  • Por último, la cantidad para asegurar el reintegro de costas y gastos, que se fijaba con anterioridad a los cambios introducidos por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de una manera aleatoria por las distintas entidades, pero que ahora, y desde 2013, no puede superar el 5% del importe principal prestado.

¿Qué pasa con las cláusulas abusivas?

¿Y si alguna de las partes es abusiva? ¿Podríamos recuperar alguno de los gastos hipotecarios en este caso?

Si los intereses de demora superan en dos puntos el interés remuneratorio pactado, según la doctrina del Tribunal Supremo, se podría considerar abusivo. De esta forma se podrá solicitar su anulación ante el juzgado que proceda. Así esta cláusula se quedará fuera del contrato y no tendrás que pagar intereses de demora.

Si se consideran abusivos y se elimina esta cláusula del contrato, la nulidad arrastrará cualquier cálculo que se haya realizado con ellos.

Lo mismo sucederá con cualquier cantidad presupuestada para gastos y costas, si bien en este caso, el impuesto que se podrá reclamar será el que corresponda con la diferencia entre el importe que figura en la escritura y el 5% sobre el principal prestado.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar, a raíz de la nueva sentencia del Tribunal Supremo son:

  • Honorarios o derechos del Notario.
  • El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.
  • Todos aquellos conceptos incluidos en la factura de la Notaria que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.
  • Del IAJD, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria. Siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.
  • Del IAJD, la parte proporcional a la diferencia resultante entre  la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.

¿Y qué plazo tengo para reclamar los gastos hipotecarios?

En estos casos no existe preescripción. Por tanto se puede reclamar incluso cuando la hipoteca esté ya cancelada. Ahora sí, una vez declarada nula la cláusula de gastos, solo disponemos de 5 años para reclamar.

Cláusula suelo y cláusula techo

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Las cláusulas suelo y las cláusulas techo han ocupado toda la atención bancaria en los últimos años. Desde que en 2013 el Tribunal Supremo, dictara la primera sentencia contra este tipo de prácticas, las sentencias han ido cayendo una tras otra. En 2013, pocos meses después de la primera, llegaba al de la Audiencia de Madrid que las consideraba poco transparentes y abusivas.

¿Qué son las cláusulas suelo y techo de una hipoteca?

Lo primero es conocer estos dos conceptos. Es importante saber diferenciar el uno del otro y entender cómo funciona cada uno de ellos. Hay que partir desde el principio, cuando pedimos dinero al banco, pagamos un precio por él: los intereses.

Estos intereses se suelen revisar cada seis meses o cada año conforme a un diferencial que, en nuestro caso, es el Euribor. El Euribor es el índice de referencia que se publica cada día y que indica el tipo de interés medio al que las entidades financieras se prestan dinero entre ellas en el mercado europeo.

Las cláusulas suelo y las cláusulas techo son los límites que los bancos establece, tanto al alta como a la baja, respecto a una hipoteca con interés variable. Es decir, cuando se pactan los intereses de una hipoteca variable, el banco establece un límite al interés mínimos que se pagarán.

La cláusula suelo es la forma que tiene el banco de asegurarse que se pagará siempre un mínimo, incluso cuando el Euribor esté por debajo. Al contrario, la cláusula techo asegura al beneficiario que nunca pagará por encima de cierto porcentaje.

¿Legales o ilegales?

Este tipo de cláusulas no contradicen la ley, por tanto son legales. Sin embargo, tal y como han ido señalando los distintos tribunales, sí son ilegales cuando tienen un carácter abusivo y las entidades financieras esconde su verdadera naturaleza o ni siquiera advierten de su existencia.

Por tanto, los bancos están obligados a informar siempre sobre la existencia de este tipo de cláusulas y a explicar con claridad a los usuarios el verdadero fin de estas cláusulas.

¿Debería pactar una cláusula suelo o techo con mi entidad?

Ahora mismo los intereses están muy bajos, pero durante los años de la burbuja inmobiliaria, los intereses estaban disparados. Esto hacía imposible a muchas personas poder pagar su deuda con el banco.

En estos casos, sí es aconsejable negociar con el banco una cláusula techo que nos proteja de subidas del Euribor como la de 2008. El problema es que el banco, como contrapartida, exigirá la negociación de una cláusula suelo.

Si la hipoteca es a corto plazo, lo mejor es no negociar ningún tipo de cláusulas. En hipotecas a 20 o 30 años, sí tiene cierto sentido negociar la inclusión de cláusulas techo, que nos pueda proteger de subidas repentinas.